El nivel de ingresos y la situación laboral son aspectos clave que el banco analiza antes de conceder una hipoteca a un cliente y medir así su solvencia económica. La regla es sencilla: el futuro propietario debe demostrar que será capaz de devolver el préstamo.

En este contexto, y desde hace ya varios años, la banca se muestra en la ortodoxia crediticia. Esto es, las entidades bancarias son prudentes y siguen una línea conservadora en relación con los criterios de calidad crediticia y la posterior concesión de un préstamo hipotecario a un cliente.

En este artículo analizamos los indicadores de riesgo hipotecario más importantes: la ratio préstamo a valor (importe de la hipoteca / valor de tasación de la vivienda), el tipo de contrato laboral del hipotecado, el plazo medio de la hipoteca (su duración) y la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado.

Qué analiza el banco para conceder una hipoteca
Uno de los indicadores que siempre analiza el banco es la ratio préstamo a valor. Esta no es otra cosa que el coste de la vivienda que financia la banca. El conocido como loan to value (LTV), o relación valor-préstamo, es una ratio que se usa para medir el porcentaje entre la cantidad del préstamo y el valor del inmueble que se utiliza como garantía.

En el segundo semestre de 2023, la ratio préstamo a valor fue del 69%, un dato bajo. De hecho, durante el segundo semestre de 2023, se ha vuelto a reproducir unos de los valores más bajos de toda la serie histórica. El valor de 2023 es similar a los de los años 2012 a 2014.

Si miramos el tipo de contrato laboral del hipotecado, vemos que el 83% de las nuevas hipotecas concedidas fue a personas con un contrato laboral indefinido. Esto demuestra que la concesión de hipotecas a personas con contrato laboral temporal ha desaparecido prácticamente del mercado hipotecario español.

Por otro lado, otro indicador destacado mide el porcentaje de la renta que las familias destinan al pago de la hipoteca.

Desde 2010, el estudio confirma que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado se ha mantenido dentro del margen 30/35%. Este margen es el máximo necesario para minimizar el riesgo de impago. Así, en el segundo semestre de 2023, se sitúa en el 32%. El dato es inferior al del primer semestre de 2023, que fue del 35%.

Poco riesgo para la entidad bancaria
Finalmente, otro dato que se analiza es el plazo, la duración, del préstamo. En el segundo semestre de 2023, el plazo medio de la hipoteca ha sido de 28 años, lejos de los 35 años a los que se llegó en el segundo semestre de 2007.

Si bien las hipotecas de mayor duración suponen una mayor facilidad de pago para el hipotecado al contar con cuotas más bajas, también suponen un mayor riesgo para la entidad bancaria.